Het dienen van twee heren? Ja dus.

De overeenkomst van opdracht (art. 7:400 BW) is een mooi woord voor dienstverlening. Het is bij uitstek geen arbeidsovereenkomst. De gerechtsdeurwaarder, advocaat en notaris zijn spelers in deze markt maar ook verhuurders van woningen. Juist over die laatste groep heeft HR afgelopen vrijdag een belangrijke uitspraak gedaan.

Bemiddelen bij huurovereenkomsten voor woonruimte is niet verboden maar het heeft wel de volle aandacht van de rechterlijke macht gehad, omdat één partij bij uitstek in een kwetsbare positie zit gezien de krapte op de huurmarkt. Naar nu ook duidelijk wordt zit de ACM ook op dit dossier. Bemiddeling komt wel voor bij subsidiabele woningen, maar je vindt het veel meer in de vrije sector en dan vooral in de relatie van enkele woningen of kleine complexen.

De wetgever heeft in artikel 7:417 lid 4 BW geregeld dat een tussenpersoon niet 2 heren tegen betaling mag dienen zoals dat zo mooi heet. Je mag als bemiddelaar voor de verhuurder niet tegelijkertijd kosten in rekening brengen bij de huurder.

Wat is echter de populaire benadering: een tussenpersoon (meestal een makelaar) zet een webportaal op waarop woningen worden gepresenteerd. Potentiele huurders kunnen reageren. Als een huurovereenkomst rondkomt, komt de aap uit de mouw: een fikse rekening van de tussenpersoon want die stelt maar een heer te dienen: de huurder.

De huurder moet de overeenkomst via de tussenpersoon afsluiten: die is bekend met de identiteit van de verhuurder.

De Haagse kantonrechter heeft in een verzetprocedure op aangeven van partijen pre judiciële vragen gesteld.

Uit de conclusie PG

De Kantonrechter plaatst de vraag wel nog in het kader van de volgende vijf situaties: (1) de huurbemiddelaar benadert zelf actief de verhuurder voor het plaatsen van een advertentie inzake de te verhuren woning op de website; (2) de verhuurder meldt zelf aan de huurder – (waarschijnlijk wordt bedoeld: huurbemiddelaar) – wanneer woonruimte op de website van de huurbemiddelaar kan worden geplaatst; (3) in de betrokken advertentie op de website van de huurbemiddelaar staat vermeld dat de potentiële huurder contact dient op te nemen met de huurbemiddelaar, terwijl er in de advertentie geen contactgegeven betreffende de verhuurder zijn opgenomen; (4) in de advertentie wordt opgemerkt dat de potentiële huurder zelf contact dient op te nemen met de verhuurder; (5) in de advertentie wordt opgemerkt dat de potentiële huurder zelf contact dient op te nemen met een andere huurbemiddelaar.

 

In dit geval was duidelijk situatie 3 van toepassing en de HR heeft daar nu de staf over gebroken:

4.4.3 Op deze bemiddelingsovereenkomst is, ingevolge art. 7:427 BW, art. 7:417 lid 4 BW overeenkomstig van toepassing. Laatstgenoemde bepaling houdt in, zakelijk weergegeven en voor zover in dit verband van belang, dat indien iemand optreedt als lasthebber van twee lastgevers die met elkaar een overeenkomst sluiten van huur en verhuur van een onroerende zaak of van een gedeelte daarvan, en één van de lastgevers een consument is, de lasthebber geen recht op loon heeft jegens de huurder. Van deze bepaling kan – behoudens een hier niet aan de orde zijnd geval – niet ten nadele van de huurder worden afgeweken. Hetzelfde geldt dus voor de bemiddelingsovereenkomst.

4.4.4 Weliswaar is naar de letter van art. 7:425 BW pas van bemiddeling sprake als de bemiddelaar recht heeft op loon voor zijn werkzaamheden, maar dit staat niet in de weg aan de overeenkomstige toepassing van art. 7:417 lid 4 BW op gevallen als het onderhavige. Het ontstaan van een aanspraak op loon is immers niet een noodzakelijke voorwaarde om van een bemiddelingsovereenkomst te kunnen spreken. Blijkens de totstandkomingsgeschiedenis zijn de woorden “tegen loon” slechts opgenomen om wetstechnische redenen, te weten dat afdeling 7.7.3 BW aanvankelijk als enige inhoudelijke bepaling het huidige art. 7:426 BW bevatte, dat het loon bij bemiddeling regelt (T.M. p. 1011). In de gevallen als bedoeld in de art. 7:417 en 7:418 BW, welke artikelen in art. 7:427 BW van overeenkomstige toepassing zijn verklaard bij bemiddeling, is die voorwaarde niet op haar plaats, gelet op de met die artikelen beoogde bescherming. Dit wordt bevestigd door het hiervoor in 4.4.2 aangehaalde wetsontwerp. Hierin wordt voorgesteld aan art. 7:427 BW een tweede zin toe te voegen, luidende:

“De artikelen 7:417 en 7:418 BW zijn mede van overeenkomstige toepassing, indien de tussenpersoon geen recht op loon heeft.”

Dit arrest heeft, net als het alleenstaande ouder kop arrest van 9 oktober jl maar weer eens het enorme nut van prejudiciële vragen bewezen. De zaak heeft voor de tussenpersoon in deze een heel belangrijke andere kant, namelijk de ACM heeft een last onder dwangsom opgelegd wegens oneerlijke handelspraktijken omdat de tussenpersoon wel aan twee kanten kosten in rekening brengt, althans niet willen uitsluiten dat zij dat bij de huurder zou doen.

Bijzonder was ook nog dat de kantonrechter 392 Rv schond: zij heeft partijen niet in de gelegenheid gesteld op de geformuleerde vragen te reageren. Die vragen waren overigens voor een groot deel al in de verzet-dagvaarding geformuleerd.

Dit zal de bemiddelaarsbranche behoorlijk opschudden en verhuurders geld gaan kosten.

By |2015-10-19T13:54:35+00:0019 oktober 2015|Cases|0 Comments

About the Author:

Meer weten over deze of andere interessante cases? Heeft u zelf een complexe zaak die u eens vrijblijvend wilt voorleggen? Neem contact met mij op, u kunt mij telefonisch bereiken op 023 - 5613465 of per e-mail via maarten@debloggendedeurwaarder.nl.

Leave A Comment